لو وحدتك معروضة من شهور ومحدش بيتصل، غالبًا المشكلة مش في الوحدة ولا في السوق. المشكلة في الرقم اللي حاططه فوق سعرك.
الأوفر هو إيه بالظبط؟
لما تبيع وحدة بالتقسيط لسه ما اتسلمتش، انت في الحقيقة بتبيع حق التعاقد مش الوحدة نفسها. المشتري بيدفعلك المبلغ اللي دفعته، وبيكمّل هو الأقساط الباقية للمطور.
الأوفر هو المبلغ الزيادة اللي بتطلبه فوق اللي دفعته انت. ودي حاجة منطقية من ناحيتك، سعر الوحدة في السوق ارتفع، فليه ما تاخدش جزء من الارتفاع ده؟
المشكلة إن الأوفر ده بيغيّر طبيعة الصفقة بالكامل في عين المشتري.
ليه الأوفر بيبطّأ البيع؟
لأنه كاش صافي بيخرج من إيد المشتري
المشتري لازم يدفع: المبلغ اللي دفعته انت + الأوفر + رسوم النقل + يقدر يكمّل الأقساط. كل جنيه أوفر بيرفع حاجز الكاش المطلوب منه، وبيقلّل عدد الناس اللي قادرة تدخل الصفقة أصلًا.
لأنه بيقلّل ميزته السعرية
سبب دخول المشتري في صفقة زي دي من الأساس إنه بياخد سعر تعاقد قديم أرخص من السوق. كل ما تزوّد أوفر، كل ما الميزة دي بتقل، ولما توصل لنقطة معينة، بيبقى أسهل عليه يروح للمطور مباشرة ويشتري جديد بضمانات أوضح.
لأنه بيفتح باب الفصال
الأوفر رقم مفيش عليه دليل، فبيتحوّل لمساحة تفاوض مفتوحة. والفصال ده بياخد أسابيع، وأحيانًا بينتهي بإن المشتري يمشي.
الحسبة اللي محدش بيعملها
خلينا نقارن بين قرارين على نفس الوحدة: دفعت 2 مليون، والسوق ارتفع فحاسس إنك تستاهل أوفر 400 ألف.
| بأوفر 400 ألف | بدون أوفر | |
|---|---|---|
| اللي بتطلبه | 2,400,000 ج.م | 2,000,000 ج.م |
| عدد المشترين المحتملين | قليل | أكبر بكتير |
| مدة البيع المتوقعة | شهور | أسابيع |
| ولو ما اتباعتش؟ | أقساط بتستحق عليك | لا ينطبق |
والنقطة الأخيرة دي هي بيت القصيد: انت لسه عليك أقساط. كل شهر الوحدة فيه مش بتتباع، انت إما بتدفع قسط جديد أو بتتراكم عليك متأخرات وفوايد تأخير. والأخطر من ده كله إن المطور ممكن يفسخ العقد، وساعتها مش بس خسرت الأوفر، خسرت 10% لـ 15% من سعر الوحدة كله.
امتى الأوفر يكون منطقي؟
لما تكون مش مستعجل، والأقساط مريحة معاك، والوحدة في موقع نادر عليه طلب حقيقي. ساعتها الوقت في صفك وتقدر تستنى المشتري المناسب.
لكن لو انت بتبيع لأنك محتاج تخرج (لأن الأقساط بقت تقيلة أو محتاج سيولة)، فالأوفر بيشتغل ضدك بالظبط. انت محتاج سرعة، والأوفر بيشتري بطء.
الخلاصة
لو انت في موقف تعثر، السرعة أهم من الهامش. الوحدة اللي بتتباع في أسبوعين بسعرك بالظبط أحسن بكتير من وحدة قاعدة شهور بأوفر مش هتاخده في الآخر.